房贷利率再降，购房成本大幅降低，楼市暖冬行情可期！

元描述： 贷款市场报价利率（LPR）再次大幅下调，房贷利率进入“2”字头，购房成本降低，利好购房者。本文将详细解读LPR下调对房贷的影响，并展望四季度楼市走势。

引言： 好消息！购房成本再次降低。10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60%，均较前期下调25个基点。这意味着，今年内5年期以上LPR已累计下调60个基点，购房成本降低，楼市暖冬行情可期！

LPR下调，房贷利率进入“2”字头

LPR的下调对于购房者来说无疑是一大利好。尤其是5年期以上LPR，作为房贷报价的参考基准，其调整会直接影响到购房者的房贷。LPR下行意味着月供额度降低，购房成本有所降低。

房贷利率进入“2”字头

目前，除北京、上海和深圳的房贷利率还可能会停留在“3”字头外，全国其他城市房贷利率均已进入到“2”字头行列。以一线城市广州为例，此前广州首套主流房贷利率为3.1%（LPR-75BP），按照10月LPR下行0.25个百分点计算，将下调至2.85%。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，月供大约减少约135元，合计30年全部利息大约减少4.85万元。

LPR下调，购房者利好多多

对于购房者来说，LPR的下调最直接的好处是减少了利息支出，有效缓解了购房者的还贷负担。此外，近期房贷政策显示首付比例不断下调，这虽可能加大购房者的月供压力，但通过降低利率来减轻其还贷负担，既能让购房者买得起房，也能确保他们有能力偿还贷款，从而有助于楼市的稳定发展。

不同城市房贷利率调整情况

以下列举几个典型城市的房贷利率调整情况：

  • 上海: 首套房贷利率为3.15%（LPR-45BP）、二套房贷利率为3.55%（LPR-5BP）/3.35%（重点区域，LPR-25BP）。

  • 北京: 首套房贷利率调整为3.15%（LPR-45BP），二套房贷利率调整为3.35%（五环外，LPR-25BP）/3.55%（五环内，LPR-5BP）。

  • 深圳: 首套为5年期以上LPR-45个基点，即3.15%；二套为5年期以上LPR-5个基点，即3.55%。

存量房贷利率调整，利好持续释放

对于存量房贷而言，LPR调整后，居民的房贷利率并非即时调整。通常，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日。加之央行此前提及的新一轮存量房贷利率调整方案，存量房贷利率的调整将分步实现。

批量调整，释放利好

央行已明确指示商业银行在今年10月31日前完成存量房贷利率的批量调整（当前房贷利率高于LPR-30BP的，统一调整为LPR-30BP（北京、上海、深圳等地区二套房贷款除外）），大部分存量房贷利率预计在10月25日批量下调完成，借款人可以在10月26日通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。

持续下调，利好再升级

严跃进表示，即存量房贷利率在10月25日批量下调后，到了明年还可以有25个基点下调，其将进一步降低存量房贷方面的利率和压力。

案例分析

以北京某存量房贷借款人，重定价日为每年1月1日为例：目前首套房房贷利率为4.75%，今年10月25日，商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30BP，该房贷利率下调为3.9%；到2025年1月1日重定价日，在5年期以上LPR保持3.6%不变的情况下，该房贷利率将下调为3.3%。两次累计房贷利率下降了1.45个百分点。按照100万贷款本金，25年等额本息的还贷方式，房贷利息总额减少超过24万元，每月月供减少超过800元。

存量房贷利率调整，不同城市政策差异

若存量客户贷款在北京/上海/深圳，且不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：北京五环外LPR-25BP，北京五环内LPR-5BP；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳全辖LPR-5BP。

案例分析

以上海举例来看，据中指研究院测算，2023年12月上海核心区二套商贷利率下限为LPR+30BP，此时购房的购房者，若重定价日商定为次年1月1日，在此次存量房贷利率调整前的利率为4.5%（4.2%+30BP），此次房贷利率调整后，将降至LPR-5BP，即调整为4.15%（4.2%-5BP），下调35BP，若后续5年期以上LPR不再调整，在2025年1月1日后，存量房贷利率将降为3.55%（3.6%-5BP）。

四季度楼市暖冬行情可期！

大幅度降息能够带来市场需求的反弹。此次降息以后，叠加此前一线城市松绑限购、限贷，税费政策调整，首付比例调整等等，将带来四季度楼市的暖冬行情。

总结

LPR的连续下调，不仅降低了购房成本，也释放了市场信心，为楼市带来暖冬行情。对于购房者来说，这是一个难得的购房良机。

常见问题解答

  1. LPR是什么？

LPR，即贷款市场报价利率，是由银行向优质客户提供贷款的报价，是银行贷款利率的参考基准。

  1. LPR下调对房贷利率有什么影响？

LPR下调意味着银行贷款利率基准下降，购房者需要支付的房贷利息就会减少，从而降低购房成本。

  1. LPR下调对存量房贷有什么影响？

央行已明确指示商业银行在今年10月31日前完成存量房贷利率的批量调整，大部分存量房贷利率预计在10月25日批量下调完成。

  1. LPR下调对楼市有何影响？

LPR下调降低了购房成本，刺激了购房需求，有利于楼市的稳定发展。

  1. LPR下调后，购房者应该如何选择？

购房者应该根据自身情况，综合考虑房价、房贷利率、首付比例等因素，谨慎选择合适的房产。

  1. LPR下调后，未来楼市会如何发展？

LPR下调将带来四季度楼市的暖冬行情，但也需要注意的是，楼市发展需要综合考虑多方面的因素。