中国房地产新模式：保交房、城市更新与高质量发展
元描述：中国房地产市场正处于深度调整期，本文将深入探讨构建房地产发展新模式的关键，包括保交房攻坚战、城市更新行动以及促进房地产高质量发展的重要举措。
引言：中国房地产市场正经历着一场深刻的转型，从高速增长转向高质量发展。面对新型城镇化趋势和供求关系的重大变化，政府提出要加快构建房地产发展新模式，以满足人民群众对美好生活的向往。本文将深入解读住建部近期发布的政策，探讨如何保交房、如何推动城市更新，以及如何促进房地产高质量发展。
保交房：攻坚克难，保障民生
保交房是当前房地产市场的一项重要任务，也是安居乐业的基础。这项工作不仅关系到购房人的切身利益，更关系到整个房地产市场的稳定和健康发展。
今年5月，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，对保交房工作作出了全面部署。住建部会同国家金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。
保交房攻坚战的具体措施包括：
- 形成政策合力： 国家层面，住建部会同金融监管总局联合出台政策文件，明确打好保交房攻坚战的工作安排，扩大城市房地产融资协调机制成效。最高人民法院针对房地产“白名单”项目审慎采取财产保全措施等问题。各城市也制定了本市的保交房攻坚战实施方案，明确交付计划，并结合当地实际，逐个项目拿出处置方案。
- 充分发挥城市房地产融资协调机制作用： 建立国家、省、城市三级协调机制，推动符合条件的项目“应进必进”白名单，商业银行落实尽职免责要求，“应贷必贷”给予融资支持。目前，商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。
- “一项目一策”做好分类处置： 指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式，对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付。对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。
- 推进项目按时保质交付： 住建部建立了全国保交房信息系统，每套交付任务都做到“一合同一户一身份证号一联系电话”对应，将工作目标落实到户、落实到购房人，交付一套、销号一套。同时，指导各地切实加强项目工程质量监管，确保交付项目具备入住条件，防止出现货不对板的情况。
保交房工作面临着一些挑战：
- 融资协调机制的有效性： 尽管融资协调机制已经建立，但由于销售下滑，部分项目可能无法产生新的销售以偿还贷款，导致银行贷款投放的积极性不高。
- 开发商责任的落实： 开发商保交房的主体责任还待落实，只有这样，开发商才会积极促销、卖项目、卖资产，也才能让银行贷款投放有底，有偿还的保障。
构建房地产发展新模式：稳健发展，满足需求
党的二十届三中全会提出，加快构建房地产发展新模式，这是应对市场新变化、推动房地产行业高质量发展的重要举措。
构建房地产发展新模式，主要体现为以下四个方面：
- 理念上： 深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应人民群众新期待的好房子。
- 体系上： 以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。
- 制度上： 改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。
- 要素配置上： 建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。
目前，住建部正在积极推进构建房地产发展新模式，主要工作包括：
- 完善住房供应体系： 重点是增加保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求。
- 编制实施住房发展规划和年度住房发展计划： 建立“人、房、地、钱”要素联动机制。
- 推进现房销售： 指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。
- 建立城市房地产融资协调机制： 推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。
- 研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度： 构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。
- 建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”： 目前在立标准、抓样板上已经做了一些工作。
城市更新：提质改造，优化存量
随着城镇化率的不断提升，我国城市发展已进入城市更新阶段，由过去的大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重。城市更新是提升城市品质、改善人居环境、促进城市可持续发展的重要举措。
城市更新行动的目标是打造宜居、韧性、智慧城市，主要包括以下几个方面：
- 机制创新： 创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制，根据实际需求，推动存量优化、功能完善、品质提升。
- 体检机制： 坚持“先体检、后更新”，建立健全城市体检和城市更新一体化推进工作机制，解决群众急难愁盼问题和影响城市的竞争力、承载力、安全性、可持续发展的短板弱项。
- 政策协同： 建立政策协同机制，完善金融、财税、土地等相关支持政策，鼓励社会资本参与，创新城市更新的投融资模式。
城市更新行动的重点包括：
- 继续抓好城镇老旧小区改造： 下力气解决好加装电梯、停车、充电等难题，今年的计划是，完成好5万个以上老旧小区改造任务。在此基础上，推动建设一批完整社区，推进老旧街区、老旧厂区等更新改造。
- 持续推进城市的“里子”工程建设： 主要指地下管线，按照党的二十届三中全会部署要求，要加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级。今年，力争改造各类老旧管线10万公里以上。
- 大力推进城市生命线安全工程建设： 通过数字化手段，实时监测城市的供水、排水、燃气、供热、桥梁、管廊等各类市政设施，对安全隐患做到早发现、早预警、早处置，保障城市安全运行。
- 加强城市内涝治理： 今年要完成100个城市、1000个以上的易涝积水点整治，同时加快推进城市排水防涝工程体系建设，统筹城市防洪和排涝，建立健全城市的水系、排水管网、周边江河湖海及水库的联排联调运行管理模式，提升城市的防汛能力和安全韧性水平。
房地产高质量发展：稳中求进，行稳致远
房地产行业正经历着从高速增长转向高质量发展的关键时期，需要坚持稳中求进的工作总基调，牢牢抓住让民众安居这个基点，加快改革完善商品房销售以及土地、金融、财税等基础性制度，以改革促制度创新、以改革促新模式构建、以改革促产业发展，努力促进房地产高质量发展。
常见问题解答：
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保交房工作面临的最大挑战是什么？
最大的挑战是开发商的责任落实问题，只有开发商积极承担责任，才能有效保障项目的按时交付。
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如何理解构建房地产发展新模式的“人、房、地、钱”要素联动机制？
"人"指的是人口流动和居住需求，"房"指的是住房供给和质量，"地"指的是土地供应和利用，"钱"指的是资金投入和融资渠道。 要实现要素联动，需要加强各方面之间的协同，例如，根据人口流动和居住需求，合理规划土地供应，并配合资金投入，保障住房供给和质量。
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城市更新行动如何解决群众急难愁盼问题？
城市更新行动会优先解决群众急难愁盼问题，例如老旧小区改造会重点解决加装电梯、停车、充电等难题，城市内涝治理会重点解决易涝积水点整治等问题。
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如何判断一个房地产项目是否属于“白名单”项目？
“白名单”项目一般是指具备资质、符合政策要求、具备偿债能力的项目。具体的认定标准会由相关部门根据实际情况制定。
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现房销售制度改革有哪些优势？
现房销售制度改革可以有效避免期房交付风险，保障购房人权益，同时也有利于规范市场秩序，促进房地产市场健康发展。
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房地产高质量发展需要哪些方面的努力？
房地产高质量发展需要政府、企业和社会各方共同努力，包括完善相关制度、优化资源配置、提升产品品质、加强市场监管等方面。
结论：
中国房地产市场正处于转型升级的关键时期，构建房地产发展新模式、推动城市更新行动，是适应新形势、满足人民群众新期待的重要举措。未来，房地产行业将朝着高质量发展方向迈进，为国民经济发展和社会进步做出更大的贡献。
